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Resumen de Prensa sobre el sector Inmobiliario |
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(Mayo 2005)
Resumen de Prensa del 16 al 20 de Mayo de 2005
LOS CONTRATOS DE LA SPA NO PREVéN LAS GARANTíAS PROMETIDAS
'EL MUNDO' HA TENIDO ACCESO A LOS BORRADORES PREVISTOS POR EL MINISTERIO DE VIVIENDA PARA SU SOCIEDAD DEL ALQUILER. NO HAY MENCIóN EXPLíCITA A LO PROMETIDO POR TRUJILLO - por SORAYA DE LAS HERAS
La Sociedad Pública del Alquiler (SPA) que el Ministerio de Vivienda quiere poner en marcha el próximo otoño ya dispone de unos borradores de los contratos que tendrán que firmar, tanto los propietarios que decidan ceder su casa a dicha sociedad para ponerla en alquiler, como los inquilinos que acudan a esta agencia en busca de un hogar.
EL MUNDO ha tenido acceso a dichos borradores y ha consultado con expertos en la materia el contenido de cada uno de los documentos. A pesar de tratarse de contratos no definitivos, el Ministerio que dirige María Antonia Trujillo está trabajando con estos modelos, que ya ha entregado a algunos de los agentes que colaborarán con la SPA.
Las fuentes consultadas por este suplemento consideran que, a pesar de tratarse 'sólo' de borradores, hay conceptos que parten de una base equivocada, están mal formulados, son imprecisos y algunos, incluso van contra la ley.
Además, nada se dice en dichos documentos del compromiso adquirido por la ministra de contratar unos seguros específicos. Tampoco se menciona explícitamente que el propietario vaya a recibir el pago de la renta desde el momento en el que ceda su casa a la SPA -aunque la casa esté vacía-, como ha prometido Trujillo.
Contrato de cesión
El borrador del contrato de cesión de derechos comienza explicando quiénes son los comparecientes: serán un representante de la SPA y el dueño del piso. A continuación, el propietario de la vivienda declara que es dueño de esa casa, que ésta se encuentra libre de arrendamientos y ocupantes y que, además, está en perfecto estado. Y aquí empiezan los matices: "Hacer comparecer sólo al dueño del piso es algo incompleto, ya que hay casos en los que éste no ostenta facultades para arrendarlo, como ocurre cuando existe un usufructo, que es el que está facultado para alquilar", dicen desde el despacho de abogados Echeandía & Alevito.
El despacho Sanz Vinuesa & Asociados cree que "a lo mejor el hecho de poner sólo 'propietario' significa que quieren evitar que sea un usufructuario el que pueda arrendar la vivienda", aunque este bufete asegura que, en la práctica, es muy normal que los usufructuarios alquilen una casa "siempre que se especifique cuándo acaba el usufructo".
Tras estas exposiciones, el contrato da paso a las estipulaciones. En la primera -Objeto del contrato- "el propietario/a cede a la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. la posesión de la vivienda descrita y todos los derechos que, como arrendador/a le corresponde, con la finalidad de que proceda al alquiler de la misma", según pone textualmente.
Hasta aquí, todo normal. "De este punto se deduce que se cede la posesión del piso desde que se firma el contrato con la SPA, aunque ésta no consiga un arrendatario antes", señalan desde Echeandía & Alevito.
La cosa cambia cuando, en el mismo apartado, se especifica que la SPA "ingresará al propietario/a la renta mensual que obtenga, deducidos los gastos de representación y gestión, por el tiempo de duración del arrendamiento y hasta un máximo de 5 años, contados a partir de la fecha de celebración del contrato". Este apartado echaría por tierra el compromiso adquirido por Trujillo de que el propietario recibirá todos los meses la renta, incluso cuando la casa no se alquile. "Tanto en este punto como más adelante se indica literalmente que la SPA ingresará 'la renta mensual que obtenga', con lo que si no obtiene ninguna renta porque la casa no está arrendada, no va a pagar", señalan en Sanz Vinuesa & Asociados.
"En ningún caso se deduce que la SPA se hará cargo del pago de las rentas, porque literalmente se habla de que la SPA ingresará al propietario 'el alquiler mensual percibido'", coinciden en Echeandía & Alevito. Es más, en la estipulación quinta -Forma de pago- se hace mención expresa a que la SPA se compromete a pagar el propietario/ "desde que se celebre el contrato de arrendamiento", no el de cesión.
Otra de las estipulaciones del borrador del contrato de cesión hace referencia al apoderamiento. Desde el momento de la firma de dicho contrato, el propietario "otorga un favor especial a la SPA" para que ésta alquile la casa y realice todas "las gestiones inherentes a la condición de arrendador". Eso sí, excluyendo "las acciones judiciales".
Poderes
"Si has cedido tu vivienda a la SPA, se supone que desde ese momento tú como propietario te desentiendes de todo, con lo que la SPA deberá tener también poderes para iniciar estas acciones judiciales", dicen fuentes jurídicas. "Y más" -continúan- "si es la SPA la que va a cobrar o, en su caso, a dejar de percibir las rentas".
"En caso de que la SPA acabe contratando con nosotros el seguro de impago de rentas, de defensa jurídica y de arreglo de desperfectos por actos vandálicos, esta cláusula deberá modificarse y señalar que el propietario otorga ese poder especial también a la SPA para iniciar trámites judiciales cuando sea necesario", señala una compañía aseguradora.
A pesar de que Trujillo ha afirmado que contratará un seguro que cubra la defensa jurídica del dueño de la casa, en el borrador de contrato de cesión no aparece esta garantía, ni que la SPA vaya a correr con los gastos.
"Cuando un propietario contrata nuestro seguro, únicamente nos tiene que dar el consentimiento para que iniciemos los trámites. A partir de ahí, nosotros empezamos el proceso de demanda, le facilitamos abogado y procurador y nos hacemos cargo de todos los gastos del proceso hasta el lanzamiento del inquilino", dicen fuentes aseguradoras, que afirman haber trasladado a Vivienda la necesidad de que los contratos incluyan la existencia de los seguros.
"Este apartado debería tener más casuística y estar regulado con más detalle. ¿Qué pasa, por ejemplo, si hay que ir a declarar? ¿Tendrá que ir el propietario? Se supone que éste cedió su vivienda y que no sabe qué ha pasado...", dicen desde Sanz Vinuesa & Asociados.
Sorprende que siendo el tema de los seguros en el que más ha puesto el acento Trujillo, los borradores de contratos no hagan ninguna referencia a ellos, cuando en agencias similares existe una cláusula concreta que los contempla.
Por ejemplo, en la Bolsa de Viviendas en Alquiler gestionada por el Injuve, la estipulación decimoquinta señala que la vivienda objeto de contrato queda cubierta con un seguro multirriesgo de continente, de contenido, de responsabilidad civil, así como por una póliza de seguro de caución contra el impago de rentas a favor de la arrendadora.
Sí se refleja en el borrador, en cambio, que el propietario se compromete a pagar un determinado porcentaje del alquiler como gasto de gestión e intermediación, que se le deducirá mensualmente por la SPA del importe de la renta a ingresar.
Otro de los aspectos que, según las fuentes consultadas, está poco definido, es el apartado de Obras. "Éste suele ser fuente de múltiples conflictos con lo que debería estar más detallado", aseguran.
Poco detallados
Si este borrador no parece del todo claro, el de arrendamiento sufre los mismos males. "Se contradice desde el primer punto con el borrador anterior. Si tú has cedido tu casa a la SPA, debe ser ésta la que firme el contrato con el inquilino, pero no es así, si no que se hace comparecer al dueño en el contrato", dicen en Echeandía & Alevito Abogados.
Además, según este borrador "el dueño no tiene facultades para determinar la renta, lo que es bastante alarmante", señala el mismo bufete. "Como tú ya has cedido tu vivienda, el que pacta el precio, según estos contratos, es la SPA con el inquilino. Por eso, en el contrato de cesión debería aparecer que la SPA se compromete a alquilar la casa por un importe mínimo, que habrá pactado de antemano con el dueño", explican desde Sanz Vinuesa & Asociados.
"Ambos contratos tendrían que estar más detallados y explicados. Da la sensación de que se han hecho con demasiadas prisas", aseguran.
Fuente de Información: EL MUNDO.ES. SUPLEMENTO "SU VIVIENDA"
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